{"id":2826,"date":"2026-10-12T20:17:03","date_gmt":"2026-10-12T18:17:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ms-associes.com\/?p=2826"},"modified":"2026-10-12T20:18:30","modified_gmt":"2026-10-12T18:18:30","slug":"ceder-les-parts-sociales-ou-les-actions-dune-societe-a-preponderance-immobiliere-sci-sas-sa-non-cotee-depuis-le-27-juin-2026-sans-lintervention-dun-notaire-dun","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ms-associes.com\/en\/ceder-les-parts-sociales-ou-les-actions-dune-societe-a-preponderance-immobiliere-sci-sas-sa-non-cotee-depuis-le-27-juin-2026-sans-lintervention-dun-notaire-dun\/","title":{"rendered":"C\u00e9der les parts sociales ou les actions d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re (SCI, SAS, SA non cot\u00e9e) depuis le 27 juin 2026 sans l\u2019intervention d\u2019un notaire, d\u2019un avocat ou d\u2019un expert-comptable habilit\u00e9\u00a0: la nullit\u00e9 de l\u2019acte"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019article 68 de la loi du 25 juin 2026 n\u00b02026-534 relative \u00e0 la lutte contre les fraudes sociales et fiscales instaure un nouveau formalisme concernant les cessions de parts sociales ou d\u2019actions de personnes morales \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">D\u00e9sormais, un nouvel article 1865-1 est ins\u00e9r\u00e9 dans le Code civil. <strong>Celui-ci pr\u00e9voit qu\u2019\u00e0 peine de nullit\u00e9, la cession de parts sociales ou d\u2019actions d\u2019une personne morale \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re devra \u00eatre constat\u00e9e par l\u2019un des actes suivants&nbsp;:&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>un acte authentique,\u00a0<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>un acte contresign\u00e9 par avocat\u00a0<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>un acte sous signature priv\u00e9e r\u00e9dig\u00e9 par l\u2019expert-comptable, dans les seuls cas o\u00f9 il est l\u00e9galement habilit\u00e9 \u00e0 le r\u00e9diger (article 2\u00b0 de l\u2019article 22 de l\u2019ordonnance n\u00b045-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l\u2019ordre des experts-comptables).\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le texte pr\u00e9cise \u00e9galement que les professionnels concern\u00e9s doivent r\u00e9aliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de d\u00e9claration et d\u2019information pr\u00e9vues par le titre VI du livre V du Code mon\u00e9taire et financier (LCB-FT).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dispositif comporte par ailleurs une exclusion expresse : il ne s\u2019applique pas aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionn\u00e9s \u00e0 l\u2019article L. 214-1 du Code mon\u00e9taire et financier.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">1. <strong>Un renvoi \u00e0 la d\u00e9finition fiscale de la pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le nouvel article 1865-1 du Code civil renvoie express\u00e9ment \u00e0 la d\u00e9finition fiscale de la pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re figurant au 2\u00b0 du I de l\u2019article 726 du CGI.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re est d\u00e9finie par les dispositions de l\u2019article 726 CGI et explicit\u00e9e par la doctrine administrative(<strong><em>BOI-ENR-DMTOM-40-10-10\u00a7110 du 12\/08\/2026<\/em><\/strong>) : <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>\u00ab\u00a0Sont \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re les personnes morales qui, ind\u00e9pendamment de leur nationalit\u00e9, r\u00e9pondent aux caract\u00e9ristiques suivantes :<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>leurs droits sociaux ne sont pas n\u00e9goci\u00e9s sur une plate-forme de n\u00e9gociation (<\/em><a href=\"https:\/\/bofip.impots.gouv.fr\/doctrine\/pgp\/2241-PGP%23iii_notion_de_pl_9973\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\"><em>II \u00a7 30 du BOI-ENR-DMTOM-40-10<\/em><\/a><em>) ;<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>leur actif brut total est constitu\u00e9 pour plus de la moiti\u00e9 d\u2019immeubles ou de droits immobiliers situ\u00e9s en France, ou de participations dans des personnes morales elles-m\u00eames \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re\u00a0\u00bb.<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En pratique, pour \u00e9tablir cette pr\u00e9pond\u00e9rance, la doctrine administrative retient un rapport, entre, (<strong><em>BOI-ENR-DMTOM-40-10-10\u00a7110 du 12\/08\/2026<\/em><\/strong><em>)<\/em> :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>au num\u00e9rateur<\/strong>, d\u2019une part, la valeur des immeubles et des droits r\u00e9els immobiliers qu\u2019elle poss\u00e8de en France et ce, <strong>quelle que soit l\u2019utilisation qu\u2019elle en fait, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019elle les affecte ou non \u00e0 sa propre<\/strong> <strong>exploitation<\/strong> ; et d\u2019autre part, la valeur des participations qu\u2019elle d\u00e9tient dans des personnes morales \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>au d\u00e9nominateur,<\/strong> la valeur de la totalit\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif (meubles et immeubles), fran\u00e7ais ou \u00e9trangers. Il convient donc d\u2019y faire figurer notamment, outre les actifs retenus au num\u00e9rateur, la valeur des immeubles et droits immobiliers situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, et les participations dans des personnes morales qui ne sont pas \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les \u00e9l\u00e9ments d\u2019actif retenus au num\u00e9rateur et au d\u00e9nominateur doivent \u00eatre <strong>estim\u00e9s \u00e0 leur valeur v\u00e9nale r\u00e9elle.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il est pr\u00e9cis\u00e9 <strong><em>(BOI-ENR-DMTOM-40-10-10&nbsp;\u00a7120 du 12\/08\/2026<\/em><\/strong>) que la pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re s\u2019appr\u00e9cie non seulement au jour de la cession, mais \u00e9galement \u00e0 tout moment au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant celle-ci. Ainsi, une personne morale qui n\u2019est plus \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re au jour de la cession peut n\u00e9anmoins relever du nouveau dispositif si elle a rev\u00eatu cette qualit\u00e9 \u00e0 un moment quelconque au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il para\u00eet prudent de ne pas se pr\u00e9valoir de la tol\u00e9rance pr\u00e9vue au BOFIP ENR-DMTOM-40-10-10 n\u00b0120, selon laquelle \u00ab\u00a0<em>il n\u2019y a pas lieu de consid\u00e9rer comme \u00e9tant \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re la personne morale qui a perdu cette qualit\u00e9 du fait de la cession, au cours de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant la cession de ses propres titres, des immeubles, droits immobiliers sis en France ou participations dans des soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re qu\u2019elle d\u00e9tenait \u00e0 l\u2019actif<\/em>\u00a0\u00bb\u00a0, pour s\u2019exon\u00e9rer du formalisme pr\u00e9vu par l\u2019article 1865-1 du Code civil.\u00a0<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">2. <strong>Les soci\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es\u00a0: soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re quelle que soit la forme sociale<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La mesure s\u2019applique quelle que soit la forme sociale de la soci\u00e9t\u00e9 concern\u00e9e (cession d\u2019un ou de titres de soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re, SARL, SAS, SA non cot\u00e9e), d\u00e8s lors que leur actif est ou a \u00e9t\u00e9 dans l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant la cession, principalement constitu\u00e9 d\u2019immeubles ou de droits immobiliers.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sont exclues de la mesure les cessions de parts ou d\u2019actions d\u2019organismes de placement collectifs en valeurs mobili\u00e8res ou de fonds d\u2019investissements alternatifs (C. mon. et fin. art. L.241-1).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">3. <strong>Les op\u00e9rations consid\u00e9r\u00e9es comme entrant dans le champ<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un tr\u00e8s grand nombre d\u2019op\u00e9rations sont concern\u00e9es par le formalisme nouveau, notamment&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Ventes \/ cessions \u00e0 titre on\u00e9reux des titres\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>\u00c9changes de titres de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Apports de titres (par exemple apports en soci\u00e9t\u00e9)\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Dations en paiement impliquant des titres de telles soci\u00e9t\u00e9s\u00a0;<\/li>\n\n\n\n<li>Donations de titres (y compris donation-partage), la donation d\u2019actions de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re ne pouvant plus se faire par simple virement de compte \u00e0 compte ou \u00ab\u00a0don manuel\u00a0\u00bb\u00a0: il faut d\u00e9sormais l\u2019une des formes pr\u00e9vues par l\u2019article 1865-1. Mais si le don d\u2019actions n\u2019\u00e9chappait \u00e0 l\u2019article 931 du Code civil &#8211; et donc \u00e0 l\u2019acte authentique &#8211; que faute d\u2019acte et de recours \u00e0 la tradition du don manuel, l\u2019exigence nouvelle d\u2019un acte constatant la cession d\u2019action fait que la donation d\u2019actions de soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re ne se concevrait plus que par acte notari\u00e9 selon certains auteurs.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ces op\u00e9rations sont vis\u00e9es qu\u2019elles portent&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Sur la pleine propri\u00e9t\u00e9 des titres,<\/li>\n\n\n\n<li>Sur la nue-propri\u00e9t\u00e9 ou l\u2019usufruit seulement, (s\u2019agissant de l\u2019usufruit, la r\u00e9ponse reste n\u00e9anmoins incertaine),<\/li>\n\n\n\n<li>Ou sur des fractions indivises de ces titres.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ne sont en revanche pas consid\u00e9r\u00e9es comme des cessions au sens de l\u2019article 1865-1, et donc hors champ du formalisme nouveau&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les partages<\/li>\n\n\n\n<li>Les legs et autres dispositions \u00e0 cause de mort,<\/li>\n\n\n\n<li>Les transmissions universelles de patrimoine (TUP), fusions, scissions et op\u00e9rations assimil\u00e9es.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sont \u00e9galement exclues&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionn\u00e9s \u00e0 l\u2019article L.214-1 du Code mon\u00e9taire et financier (SCPI, OPCI, etc.).<\/li>\n\n\n\n<li>les cessions r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tranger font d\u00e9j\u00e0 l\u2019objet d\u2019un encadrement sp\u00e9cifique par l\u2019article 726, III, A, CGI (acte authentique notari\u00e9 dans le mois), consid\u00e9r\u00e9 comme satisfaisant aux exigences du nouvel article 1865-1.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En cas de doute sur la pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re de la soci\u00e9t\u00e9, le recours \u00e0 un acte qualifi\u00e9 (intervention d\u2019un avocat, d\u2019un notaire ou d\u2019un expert-comptable habilit\u00e9) constitue une mesure de prudence compte tenu du risque de la nullit\u00e9 de l\u2019acte.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">4. <strong>Une double cons\u00e9quence sur le plan civil et fiscal<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Parall\u00e8lement \u00e0 la modification du Code civil, l\u2019article 68 de la loi ins\u00e8re un nouvel article 635-0 A dans le CGI qui dispose que&nbsp;: \u00ab&nbsp;<em>L&rsquo;enregistrement des cessions mentionn\u00e9es \u00e0 l&rsquo;<\/em><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&amp;idArticle=LEGIARTI000054318785&amp;dateTexte=&amp;categorieLien=cid\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\"><em>article 1865-1 du code civil<\/em><\/a> <em>est subordonn\u00e9 \u00e0 la pr\u00e9sentation de la copie de l&rsquo;acte authentique ou de l&rsquo;acte contresign\u00e9 par avocat ou, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de l&rsquo;acte sous signature priv\u00e9e r\u00e9dig\u00e9 par un expert-comptable.&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le non-respect du formalisme pr\u00e9vu par l\u2019article 1865-1 du Code civil entra\u00eenera donc l\u2019application de deux sanctions&nbsp;:&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>d\u2019une part, sur le plan civil, la nullit\u00e9 de la cession pr\u00e9vue par l\u2019article 1865-1 du Code civil,<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>d\u2019autre part, sur le plan fiscal, le refus d\u2019enregistrement de la cession par l\u2019Administration fiscale en cas de non-pr\u00e9sentation d\u2019un acte respectant le formalisme pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 1865-1 du Code civil, ce qui rendra la cession inopposable aux tiers.\u00a0<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>En pratique, compte tenu de la sanction de nullit\u00e9 attach\u00e9e au nouveau formalisme, les soci\u00e9t\u00e9s susceptibles d\u2019\u00eatre concern\u00e9es ont int\u00e9r\u00eat \u00e0 anticiper cette nouvelle exigence et \u00e0 s\u00e9curiser la r\u00e9daction de leurs actes de cession avec l\u2019intervention d\u2019un professionnel habilit\u00e9 : avocat, notaire ou, dans les cas pr\u00e9vus par les textes, un expert-comptable.<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019article 68 de la loi du 25 juin 2026 n\u00b02026-534 relative \u00e0 la lutte contre les fraudes sociales et fiscales instaure un nouveau formalisme concernant les cessions de parts sociales ou d\u2019actions de personnes morales \u00e0 pr\u00e9pond\u00e9rance immobili\u00e8re.&nbsp; 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