L’article 68 de la loi du 25 juin 2026 n°2026-534 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales instaure un nouveau formalisme concernant les cessions de parts sociales ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière.
Désormais, un nouvel article 1865-1 est inséré dans le Code civil. Celui-ci prévoit qu’à peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière devra être constatée par l’un des actes suivants :
- un acte authentique,
- un acte contresigné par avocat
- un acte sous signature privée rédigé par l’expert-comptable, dans les seuls cas où il est légalement habilité à le rédiger (article 2° de l’article 22 de l’ordonnance n°45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables).
Le texte précise également que les professionnels concernés doivent réaliser ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues par le titre VI du livre V du Code monétaire et financier (LCB-FT).
Le dispositif comporte par ailleurs une exclusion expresse : il ne s’applique pas aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
1. Un renvoi à la définition fiscale de la prépondérance immobilière
Le nouvel article 1865-1 du Code civil renvoie expressément à la définition fiscale de la prépondérance immobilière figurant au 2° du I de l’article 726 du CGI.
La prépondérance immobilière est définie par les dispositions de l’article 726 CGI et explicitée par la doctrine administrative(BOI-ENR-DMTOM-40-10-10§110 du 12/08/2026) :
« Sont à prépondérance immobilière les personnes morales qui, indépendamment de leur nationalité, répondent aux caractéristiques suivantes :
- leurs droits sociaux ne sont pas négociés sur une plate-forme de négociation (II § 30 du BOI-ENR-DMTOM-40-10) ;
- leur actif brut total est constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière ».
En pratique, pour établir cette prépondérance, la doctrine administrative retient un rapport, entre, (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10§110 du 12/08/2026) :
- au numérateur, d’une part, la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers qu’elle possède en France et ce, quelle que soit l’utilisation qu’elle en fait, c’est-à-dire qu’elle les affecte ou non à sa propre exploitation ; et d’autre part, la valeur des participations qu’elle détient dans des personnes morales à prépondérance immobilière.
- au dénominateur, la valeur de la totalité des éléments d’actif (meubles et immeubles), français ou étrangers. Il convient donc d’y faire figurer notamment, outre les actifs retenus au numérateur, la valeur des immeubles et droits immobiliers situés à l’étranger, et les participations dans des personnes morales qui ne sont pas à prépondérance immobilière.
Les éléments d’actif retenus au numérateur et au dénominateur doivent être estimés à leur valeur vénale réelle.
Il est précisé (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10 §120 du 12/08/2026) que la prépondérance immobilière s’apprécie non seulement au jour de la cession, mais également à tout moment au cours de l’année précédant celle-ci. Ainsi, une personne morale qui n’est plus à prépondérance immobilière au jour de la cession peut néanmoins relever du nouveau dispositif si elle a revêtu cette qualité à un moment quelconque au cours de l’année précédente.
Il paraît prudent de ne pas se prévaloir de la tolérance prévue au BOFIP ENR-DMTOM-40-10-10 n°120, selon laquelle « il n’y a pas lieu de considérer comme étant à prépondérance immobilière la personne morale qui a perdu cette qualité du fait de la cession, au cours de l’année précédant la cession de ses propres titres, des immeubles, droits immobiliers sis en France ou participations dans des sociétés à prépondérance immobilière qu’elle détenait à l’actif » , pour s’exonérer du formalisme prévu par l’article 1865-1 du Code civil.
2. Les sociétés concernées : société à prépondérance immobilière quelle que soit la forme sociale
La mesure s’applique quelle que soit la forme sociale de la société concernée (cession d’un ou de titres de société civile immobilière, SARL, SAS, SA non cotée), dès lors que leur actif est ou a été dans l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers.
Sont exclues de la mesure les cessions de parts ou d’actions d’organismes de placement collectifs en valeurs mobilières ou de fonds d’investissements alternatifs (C. mon. et fin. art. L.241-1).
3. Les opérations considérées comme entrant dans le champ
Un très grand nombre d’opérations sont concernées par le formalisme nouveau, notamment :
- Ventes / cessions à titre onéreux des titres ;
- Échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière ;
- Apports de titres (par exemple apports en société) ;
- Dations en paiement impliquant des titres de telles sociétés ;
- Donations de titres (y compris donation-partage), la donation d’actions de sociétés à prépondérance immobilière ne pouvant plus se faire par simple virement de compte à compte ou « don manuel » : il faut désormais l’une des formes prévues par l’article 1865-1. Mais si le don d’actions n’échappait à l’article 931 du Code civil – et donc à l’acte authentique – que faute d’acte et de recours à la tradition du don manuel, l’exigence nouvelle d’un acte constatant la cession d’action fait que la donation d’actions de société à prépondérance immobilière ne se concevrait plus que par acte notarié selon certains auteurs.
Ces opérations sont visées qu’elles portent :
- Sur la pleine propriété des titres,
- Sur la nue-propriété ou l’usufruit seulement, (s’agissant de l’usufruit, la réponse reste néanmoins incertaine),
- Ou sur des fractions indivises de ces titres.
Ne sont en revanche pas considérées comme des cessions au sens de l’article 1865-1, et donc hors champ du formalisme nouveau :
- Les partages
- Les legs et autres dispositions à cause de mort,
- Les transmissions universelles de patrimoine (TUP), fusions, scissions et opérations assimilées.
Sont également exclues :
- les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L.214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI, etc.).
- les cessions réalisées à l’étranger font déjà l’objet d’un encadrement spécifique par l’article 726, III, A, CGI (acte authentique notarié dans le mois), considéré comme satisfaisant aux exigences du nouvel article 1865-1.
En cas de doute sur la prépondérance immobilière de la société, le recours à un acte qualifié (intervention d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert-comptable habilité) constitue une mesure de prudence compte tenu du risque de la nullité de l’acte.
4. Une double conséquence sur le plan civil et fiscal
Parallèlement à la modification du Code civil, l’article 68 de la loi insère un nouvel article 635-0 A dans le CGI qui dispose que : « L’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. »
Le non-respect du formalisme prévu par l’article 1865-1 du Code civil entraînera donc l’application de deux sanctions :
- d’une part, sur le plan civil, la nullité de la cession prévue par l’article 1865-1 du Code civil,
- d’autre part, sur le plan fiscal, le refus d’enregistrement de la cession par l’Administration fiscale en cas de non-présentation d’un acte respectant le formalisme prévu à l’article 1865-1 du Code civil, ce qui rendra la cession inopposable aux tiers.
En pratique, compte tenu de la sanction de nullité attachée au nouveau formalisme, les sociétés susceptibles d’être concernées ont intérêt à anticiper cette nouvelle exigence et à sécuriser la rédaction de leurs actes de cession avec l’intervention d’un professionnel habilité : avocat, notaire ou, dans les cas prévus par les textes, un expert-comptable.